El proyecto de reforma fiscal lanzado por el Gobierno
pretende acabar de una tacada con los instrumentos que históricamente han
venido moderando el coste fiscal de las operaciones inmobiliarias.
Las viviendas más afectadas serán las adquiridas antes de
1994 y en menor medida las compradas antes de 2008.
La diferencia a efectos de pago en el IRPF entre vender una
vivienda el 31 de diciembre de 2014 o el 1 de enero de 2015 se contará por
miles de euros.
La propuesta de reforma fiscal aprobada hace apenas tres
semanas por el Consejo de Ministros y diseñada por el equipo del ministro de
Hacienda, Cristóbal Montoro, esconde una carga de profundidad disimulada entre
los mensajes de rebaja de impuestos y mejora del trato a las familias: una
fenomenal subida de la factura fiscal asociada a la venta de la vivienda.
El texto elaborado por Hacienda pretende acabar a partir del
1 de enero de 2015 y de una sola tacada con los dos instrumentos que
históricamente han permitido reducir la carga impositiva sobre las plusvalías
generadas por la revalorización de los bienes inmobiliarios en el momento de su
venta: los coeficientes de abatimiento y el coeficiente de actualización. La
desaparición del primero de estos coeficientes reductores (cuya operativa se
explica con detalle más adelante) afecta a las viviendas compradas antes de
1994. El segundo, singularmente a las adquiridas antes de 2008, ya que es el
último año en el que se revalorizó la vivienda y además se registraron fuertes
subidas del IPC. Con todo, si se vende más caro de lo comprado en años
posteriores, también se habría dado una corrección que ahora se elimina.
Pero, ¿qué son y cómo funcionan estos dos conceptos
tributarios? En primer lugar, los coeficientes de actualización fueron la
solución ideada por las autoridades para evitar que las altas tasas de
inflación que fueron norma en España durante lustros inhibieran la inversión
inmobiliaria en el país. Se decidió crear unos coeficientes reductores que se
actualizan anualmente en los Presupuestos del Estado para corregir el efecto de
la inflación sobre los precios inmobiliarios. La idea era que a la hora de
tributar se hiciera únicamente por la revalorización real del inmueble y no por
la subida total de su precio, muchas veces impulsado por la inflación de la
economía.
Por su parte, los coeficientes de abatimiento también operan
reduciendo la cuantía sobre la que se tributa, pero, al contrario que el de
actualización, no son tanto un factor de corrección como una iniciativa de
política fiscal orientada a estimular el ahorro a largo plazo, no sólo en
vivienda sino en todo tipo de activos.
En 2006 se decidió eliminarlo para las nuevas plusvalías que
se generaran a partir de entonces, pero se mantuvo un régimen transitorio que
permitía reducir las generadas hasta el 20 de enero de ese año por los activos
que ya existieran en el patrimonio del contribuyente desde antes del 31 de
diciembre de 1994. En el caso de las viviendas, la reducción aplicable es del
11,1% por cada año que el activo haya estado en el patrimonio del contribuyente
siempre que ese periodo exceda los dos años, de modo que si llevara tres, la
reducción sería del 11,1%, si llevara cuatro, del 22,2%, y así sucesivamente.
Efecto brutal en ejemplos
El efecto agregado de desactivar ambos dispositivos al mismo
tiempo “sería brutal”, según admite el secretario técnico del Registro de
Asesores Fiscales (REAF), Luis del Amo, y se traduciría en diferencias de miles
de euros entre la factura fiscal que se derivaría de vender una vivienda el 31
de diciembre de 2014 o no cerrar esa operación hasta el 1 de enero de 2015, en
un ejemplo extremo. Con todo, cabe recordar que este efecto opera para las
viviendas compradas antes de 1994.
La mejor forma de verlo es con un ejemplo: Imaginemos una
vivienda de 80 metros cuadrados adquirida en 1990 al precio medio que tenía el
metro cuadrado en ese ejercicio (933 euros), es decir, por unos 75.000 euros.
Atendiendo al último dato oficial sobre el precio del metro cuadrado ofrecido
el pasado mes de mayo por el Ministerio de Fomento (1.459 euros), esa vivienda
tendría hoy un valor de 116.000 euros, por lo que habría acumulado una
revalorización en estos 24 años de 41.000 euros.
Con la normativa actual en la mano, esa plusvalía se vería
reducida en primer lugar por el coeficiente para ‘limpiar’ el efecto de la
inflación sobre la revalorización de esa vivienda, que según lo establecido en
los Presupuestos de 2014 es del 1,3299 para bienes adquiridos antes de 1994.
Además, al tratarse de un activo adquirido antes del 31 de diciembre de 1994,
también se aplicaría el coeficiente de abatimiento, que según la regla antes
mencionada reduciría la cuantía gravable en un 22,22%.
Tras realizar estas dos operaciones, la plusvalía gravable
en el IRPF se quedaría en 10.459 euros –poco más de una cuarta parte de la
inicial- y la factura fiscal final derivada de la operación en 2.375 euros,
tras aplicarle el tipo del 21% para las ganancias patrimoniales.
La cosa cambiaría diametralmente con la reforma fiscal del
Gobierno. Pongamos que esa vivienda se vende en enero de 2015, ya con el nuevo
escenario operativo. Las reducciones aplicadas en el caso anterior
desaparecerían y el contribuyente tendría que tributar por los 41.000 euros que
se ha revalorizado su vivienda en el curso de los últimos 24 años. La factura
fiscal ascendería en este caso a 8.900 euros, 6.525 euros más que en el marco
tributario actual y cuatro veces más que en el otro escenario, según refleja la
calculadora diseñada por el REAF para calcular este efecto fiscal.
“El efecto va a ser muy apreciable”, confirma Santiago Díaz
de Sarralde, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos,
“especialmente en el caso de los inmuebles adquiridos hace 25 años o más, cuya
revalorización estaría prácticamente exenta de tributación con el marco actual
por el efecto de los coeficientes de abatimiento y que van a pasar a tributar
por toda la plusvalía acumulada en estos años con la reforma del Gobierno”.
Las consecuencias del movimiento
Las autoridades gubernamentales han apelado a la necesaria
neutralidad del marco fiscal frente a las diferentes fórmulas de ahorro que
ofrece el mercado y a la simplificación del marco tributario para defender este
ajuste de fondo sobre la fiscalidad de la vivienda. Es una de las pocas ideas
que se ha tomado del informe de la Comisión de Expertos.
Menos convencido con el movimiento está el sector
inmobiliario, que teme que la medida fuerce una recaída de los precios en el
mercado, ahora que parecían haber tocado suelo, ante la certeza de que el coste
fiscal de cerrar la venta de un inmueble se va a incrementar sensiblemente a
partir del próximo 1 de enero si prospera la reforma del Gobierno en los
términos actuales. Además, sacará al mercado vivienda usada y no nueva, que es
la que urge liberar a las inmobiliarias.
El asunto tiene también una derivada socioeconómica
importante, ya que impacta de lleno sobre el valor real del activo sobre el que
descansa el 79% de la riqueza de las familias españolas, según subraya un
informe reciente de la Fundación de Estudios Financieros, a partir de los datos
oficiales manejados por el Banco de España.
El ajuste no va a variar esa realidad estadística, salvo que
desencadene un hundimiento de los precios de la vivienda algo que parece poco
probable, pero sí va a reducir el colchón de seguridad que este activo supone
para las familias. En caso de verse obligadas a vender su vivienda, el
beneficio económico real que obtendrían de esa operación se vería
significativamente mermado por su coste fiscal.
Un reciente informe de la OCDE asegura que los pensionistas
españoles son, sólo por detrás de los noruegos, los que están más asegurados de
todos los países desarrollados frente a una eventual situación de pobreza. La
razón no reside, evidentemente, en la cuantía de sus pensiones, sino en la
renta inducida que podrían obtener de la venta de sus propiedades inmobiliarias
en caso de necesidad. Tal vez el próximo informe no llegue a las mismas
conclusiones.
Fuente: www.eldiario.es
