Madrid. Los precios de la
vivienda en España no han terminado de corregirse. Según los cálculos del
Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana para 2012,
los inmuebles siguen sobrevalorados al menos un 15%, pudiendo caer hasta un 35%
más.
La sombra de la burbuja
inmobiliaria que vivió España durante la anterior década, todavía oscurece las
perspectivas de recuperación de nuestra economía. Pese a las caídas de precios
desde los máximos en 2007, el sector inmobiliario aún no se ha ajustado todo lo
necesario y deseable, lo que supone un obstáculo para la vuelta al crecimiento
sostenido.
Así se desprende de la
actualización de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura
Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana sobre el precio de la vivienda y
de los alquileres.
En 2007 el OCE calculó por
primera vez la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en España. En
aquella primera edición de este informe ya se señaló que los precios de la
vivienda estaban sobrevalorados en un 40% —tomando como referencia la relación
entre los precios de venta y los de alquiler—, una magnitud que los autores
denominaron PER de la Vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al
número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en
el precio de sus acciones). Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario
esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su
rendimiento anual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER llegamos
a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión. Aplicando esta misma
metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos en marzo de 2013.
El precio medio del metro
cuadrado de la vivienda en España se situó a finales de 2012 en los 2.212
euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros.
Esto quiere decir que a finales del pasado año el PER de la Vivienda (número de
años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de
la inversión) se situó en 22,8. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 (que
refleja el promedio desde 1985 hasta 2001, año en el que podríamos situar el
comienzo de la burbuja de precios inmobiliarios), aunque es cierto que ha caído
sustancialmente respecto al 32,3 que marcaba en 2007.
Desde el punto más alto de
la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda de obra nueva en nuestro
país han caído un 24% (de 2.905 euros/m2 en 2007 a los 2.212 de 2012) según los
datos publicados por la Sociedad de Tasación. Por su parte, y según cifras del
Instituto Nacional de Estadística, el alquiler se ha revalorizado un 7,7% (de
90 a 97 euros/ m2 anual). Con estas cifras podríamos decir que si en 2007 era
necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2012
esa necesidad se había estrechado hasta el 15%. De esta manera, volveríamos a
un PER de la vivienda de 19,5. No obstante, este promedio aún podría
considerarse demasiado elevado si lo comparamos con otros países y otros
activos, donde el PER se halla mucho más cercano a 15. Así, si utilizamos esta
última referencia, a la vivienda todavía le faltaría un ajuste del 35%.
Tomando el PER de 19,5, la
vivienda ya habría corregido el 75% de su sobrevaloración (tomando el PER de
15, aproximadamente el 50%). Por tanto, con ese ritmo de ajuste faltarían
todavía unos dos años para completar el ajuste a un PER de 19,5 (y otros cinco,
hasta finales de 2017, para llegar al PER de 15).
El lento ajuste de precios
podemos achacarlo en su mayor parte a un tardío, ineficaz y mal encaminado conjunto
de políticas públicas dirigidas a obstaculizar, en vez de acelerar, el proceso
de ajuste. La estrategia seguida con el sector bancario es particularmente
destacable. Pese a que se han realizado avances en este sentido, lo cierto es
que son, por una parte, incompletos, y por otra, en lo que se refiere, por
ejemplo, a la SAREB, decepcionantes. Efectivamente, según se ha conocido en los
últimos meses, el llamado banco malo parece estar teniendo un efecto contrario
al deseado: en lugar de actuar como un elemento dinamizador del mercado,
acelerando el ajuste de precios, está sirviendo para lo contrario.
La lentitud del ajuste del
caso español contrasta con el rápido ajuste de otros países europeos que
también experimentaron burbujas inmobiliarias de magnitudes considerables, como
Irlanda o, aunque más difícilmente comparables, los países bálticos. Mientras
que en Irlanda los precios han caído más del 50% desde sus máximos, en España
lo han hecho alrededor del 25%, según los datos de la Sociedad de Tasación.
Así, parecería que su sector inmobiliario ya habría tocado suelo, algo que
todavía queda lejos para el español.
El caso estadounidense
estaría en línea con el irlandés: tras un ajuste rápido e intenso, no solo se
ha hecho suelo, sino que en 2012 los precios de la vivienda han registrado su
primer repunte desde antes del inicio de la crisis y el sector inmobiliario ha
empezado a contribuir positivamente en la economía estadounidense.
Ambos casos nos muestran
que no solo es posible, sino también deseable, que los precios de la vivienda
se ajusten con cierta rapidez a fin de que el sector deje de ser un lastre para
la recuperación económica.
Fuente: inmodiario.com
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