El Blog de OKENDO

Immobilier: faut-il acheter en Espagne?

 Marie-Dominique Dubois - publié le 17/04/2012 à 16:57

En quatre ans, les prix des logements ont chuté aux alentours de 20% dans la péninsule ibérique. Et la baisse pourrait continuer au moins jusqu'en 2015. Les opportunités à saisir et les pièges à éviter.

Une maison avec trois chambres, proche de la mer dans la région de Valence, mise en vente à 100.000 euros... la valeur d'un studio à Nice. Depuis 2008, les prix des logements ont dramatiquement chuté en Espagne. On comprend pourquoi la clientèle étrangère est très friande, ces dernières années, du marché immobilier espagnol. En tête des acheteurs: "les Anglais, les Allemands, les Européens du Nord ainsi que les Russes", constate Nicolas Tarnaud, expert en immobilier et titulaire de la chaire en immobilier et société à Reims management school. Français, faut-il également saisir cette opportunité de devenir propriétaire d'un bien de l'autre côté des Pyrénées? Nos réponses :

De combien les prix ont baissé?

Après avoir bien plus que doublé (+155%) en dix ans, les prix de l'immobilier se sont effondrés avec l'éclatement de la bulle en 2008. "Au début, la baisse a été très marquée, elle était de 8% chaque année, puis elle est passée aux alentours de 6%", indique Danielle Schweisguth, économiste à l'OFCE. Pour se retrouver à 6,8% en 2011, la quatrième année de baisse consécutive. Depuis l'éclatement de la bulle, "les prix ont reculé de 15% à Barcelone, de 22% en Andalousie, de 25% aux Baléares et aux Canaries", indique Nicolas Tarnaud. "La baisse est encore plus marquée sur les régions côtières de la Méditerranée comme la Costa del Sol où elle est de 35%", note Cesar Oteiza, président du réseau immobilier idealista.com (l'équivalent de Seloger.com en Espagne). Sur l'ensemble de l'Espagne, le prix du mètre carré s'établit aux alentours de 2084 euros le m2, contre 2578 euros en France. Il tourne autour de 2 300 euros dans la capitale, alors qu'il est de 8 390 euros à Paris...

La baisse va-t-elle continuer?

Le marché va continuer à se corriger, notamment en raison du stock de logements excédentaires que l'on estime à plus de 800.000 (neuf et ancien). A cela s'ajoute la crise économique et financière qui fait toujours rage, aggravée par les plans de rigueur. Tous les indicateurs sont au rouge : le taux de chômage flambe, les saisies immobilières se multiplient, et les constructeurs mettent la clé sous la porte...Le nombre de transactions continue de chuter : -32% en février par rapport à février 2011, rapporte mercredi l'institut national de la statistique en Espagne. Résultat, "la baisse du prix du mètre carré pourrait s'établir aux alentours de 1440 euros d'ici à 2014", estime Danielle Schweisguth. Un avis partagé par Nicolas Tarnaud: "si la conjoncture ne s'améliore pas, le marché va continuer à baisser de 5 à 15% suivant les régions dans les trois prochaines années".

Où peut-on faire de bonnes affaires ?

Pour Santiago Mari Ribas, avocat et urbaniste en Espagne, il est conseillé d'attendre la chute des prix dans les zones où la demande est excédentaire comme sur la Costa del Sol. En revanche, c'est le bon moment d'investir "dans une zone où la demande n'est pas excédentaire et le bien rare". C'est le cas à Formentera et Ibiza où "les prix sont au plus bas". Pour des grandes capitales telles que Madrid et Barcelone, "c'est le moment de s'y intéresser", estime Nicolas Tarnaud. "Le marché immobilier espagnol n'a jamais été aussi attractif pour les Français. Dans les régions de Catalogne, Valence, d'Andalousie, de Séville -qui représentent 60% des ventes- l'acheteur peut y trouver de très bonnes opportunités pour des biens de standing bien localisés". Exemple à l'appui, un appartement de 60m2 acheté sur les Ramblas, la rue principale au coeur de Barcelone, s'est récemment conclu à 150 000 euros. "Les prix à Barcelone et à Madrid sont deux à trois fois moins chers qu'à Paris pour des biens similaires", indique M.Tarnaud.

Autre raison d'investir: la taxe foncière qui reste 30% moins chère en Espagne. Enfin, les affaires sont possibles car l'heure est au rabais. Le contexte baissier laisse place à la négociation. "Il faut négocier les prix et faire des offres agressives", indique Cesar Oteiza. C'est d'ailleurs pour cette raison, selon lui, qu'il ne faut pas attendre la fin de la baisse. "Face à des vendeurs pressés tels que les banques, les acheteurs ont la main et les remises peuvent aller de 15 jusqu'à 20%", renchérit Nicolas Tarnaud. Avant de poursuivre, "Crise oblige, les banques doivent faire de nouvelles concessions pour conclure la vente".

Quels sont les pièges à éviter?

Il faut bien sûr investir dans un lieu bien desservi, surtout s'il s'agit d'un investissement locatif. L'idéal est d'acheter à proximité d'une capitale, de la vie nocturne et culturelle, mais aussi dans un bâti de qualité. Rappelons que l'Espagne a construit massivement des logements. En 2004, la péninsule ibérique a construit 700 000 logements, soit autant que la France et la Grande Bretagne, alors qu'elle n'a que 40 millions d'habitants. Résultat, il existe ce que l'on appelle les "villes fantômes", comme El quinon, près de Cordoue, rapporte le journal l'Echo. Ces endroits sont à fuir, tout comme les résidences sur les régions côtières. L'exemple phare est la Costa del Sol où beaucoup d'immeubles des années 70-80, proches de la côte présentent de nombreux défaut et sont de mauvaise qualité. Pour preuve, ils ont subi d'importantes décotes.

Quelles sont les bonnes démarches pour investir?

Pour faire un bon investissement, il est conseillé tout d'abord de se rendre sur place, "plus on connaît le marché local, plus on est crédible pour négocier les prix", conseille Nicolas Tarnaud. Ensuite, il ne faut pas hésiter à se faire aider d'un avocat sur place. Il existe des avocats francophones pour toutes les acquisitions à l'étranger, que l'on peut trouver soit en passant par un avocat en France ou en se renseignant directement auprès de l'ambassade de France en Espagne. "Mieux vaut sécuriser son opération pour quelques centaines d'euros que de se lancer à l'aveugle", conclut Nicolas Tarnaud.

Source : lexpress.fr