Durante
su época como estrella de la economía española, el ladrillo llegó a rondar el
20% del PIB en 2005 y hoy apenas supone el 3%. Extremos entre los que vivimos
una escalada de precios que se ha ido desinflando poco a poco. ¿Ha terminado el
ajuste? La respuesta unánime es que el proceso todavía no ha finalizado, aunque
hay quien ya ve la luz al final del túnel, como recoge el informe elaborado por
PwC y ULI ‘Tendencias del mercado inmobiliario europeo 2013’, según el cual el
47% de los directivos del sector encuestados opina que en las grandes ciudades
se podría haber tocado ya fondo.
El
precio seguirá cayendo
Según
Fernando Rodríguez Acuña, director de proyectos de Acuña y Asociados no se ha
tocado suelo: “El precio de la vivienda ha caído alrededor del 35%, pero este año
seguiremos viendo caídas, probablemente de dos dígitos, sobre todo, por el
efecto fiscal, la retirada de desgravación y el IVA, que podrían hacer que el
efecto real de caída de precios fuera del 20%”. El experto asegura que “veremos
cuál es el efecto psicológico que provoca la Sareb cuando empiece a vender
pisos”. Este experto divide el mercado en dos áreas: “Hay una parte que está
rota y otra que es recuperable, en ésa han de centrarse los principales actores
del sector, en grandes ciudades podríamos ver precios de ajuste mayores puesto
que aún tienen demanda potencial, entendemos que hasta un 20 ó 5% adicional
hasta 2018”.
La
opinión de Javier Flores, director del Servicio de Estudios y Análisis de
ASINVER es justamente la contraria en lo que a las grandes ciudades se refiere,
“el producto prime en grandes ciudades ha tocado fondo, no obstante los precios
se mantendrán estables durante un tiempo, no cabe esperar subidas”. En su opinión,
“el inversor volverá cuando la rentabilidad del producto en alquiler mejore al
menos superando el bono del Estado y desaparezcan los riesgos fiscales. Ahora
es momento de mirar producto para invertir en alquiler, seleccionando con el
criterio más clásico: ubicación, ubicación y ubicación”. Por otro lado, Flores
reconoce que veremos caídas en “los productos subprime que todavía tienen
recorrido a la baja: vivienda en costa, periferia de capitales de provincia,
etc.”.
Julio
Fernández García profesor del IEB y de la Fundación de Estudios Financieros
recuerda otro aspecto que podría influir en la caída de precios: “Es preciso
puntualizar que la adquisición de vivienda también se valoraba a la hora de planificar
la jubilación para no tener que hacer frente a un arrendamiento o incluso para
tener una fuente de ingresos alquilando un piso. Ahora tampoco se está
considerando esta variable, por la gran incertidumbre que se cierne sobre el
sector”. Por lo tanto, también se suma a la corriente de expertos que ven lógica
una caída adicional de los precios.
¿Comparaciones
odiosas?
El
semanario británico ‘The Economist’ es rotundo con la situación española. Según
el índice de precios que elabora, el precio de la vivienda española está
sobrevalorado en un 20%. La noticia positiva es que nuestro país ya habría
acometido un importante aunque todavía insuficiente ajuste, puesto que en 2010
el precio estaría inflado en un 55%. La publicación matiza que pocos países se
librarían a día de hoy de estas burbujas, y destaca a Alemania o Japón.
Si
miramos a Japón, se ha comparado a España con el país nipón en multitud de
ocasiones. Amadeo Jensana, director de programas económicos de Casa Asia apunta
que “la burbuja inmobiliaria de Japón fue parecida a la española entre 1984 y
1990. Japón pudo ejercer políticas de control monetario cuando la situación
estalló pero el problema es que todavía no se ha recuperado”. Jensana afirma
que en el país del sol naciente “la caída de precios fue muy vertical, de hasta
el 300% y después de más de 20 años no se han recuperado, la situación sigue más
o menos igual”. El experto también apunta a EE.UU., donde “las caídas de
precios han sido más verticales”.
Las
agencias de rating
Un
informe elaborado por Standard & Poor’s asegura que el precio de la
vivienda en España bajará un 20% adicional hasta 2017. La agencia de calificación
estima que serán necesarios al menos cuatro años para absorber el exceso de
stock residencial. Fernando Rodríguez Acuña ahonda en esta línea, “el stock de
vivienda tiene un coste para los bancos, desde la provisión hasta el
mantenimiento. Intentarán ajustar el precio para ir liquidando esos activos y
parece razonable bajar precios ahora, antes que esperar más tiempo”.
Para
Ángel Manuel Cardo Herrero, socio de Eurolegis y experto en derecho
inmobiliario plantea que “el stock de viviendas nuevas en España se ha
estabilizado en unas 800.000 y no se aprecian movimientos significativos. Si
bien los cambios y las actividades son diferentes según las zonas”. Este
experto apuesta porque “las previsiones de reabsorción del stock se podría
decir que serán lentas, en 4 o 5 años si no se dan factores externos
internacionales que nos hagan recaer. Así las cosas –matiza- con la Sareb vendiendo
(no se sabe cómo), el aumento de la oferta de los bancos y una economía en
recesión en España y casi en la Eurozona, nos llevan a una previsión de bajada
de precios”.
Otro
de los informes que están encima de la mesa es el elaborado por Fitch, que
considera que el precio de la vivienda está inflado aunque menos que S&P.
Calcula que caerá un 15% por la difícil situación que atraviesa nuestro país.
Mantiene además que la mora de los bancos podría superar el 11%. Juan Carlos
Castillo Montero, director de análisis de Capital Bolsa apunta una bajada de
precios al nivel que marca Fitch: “aún le queda recorrido a la baja, al menos
un 15% adicional”.
Hay
que mirar hacia el mercado laboral español para explicar las caídas que aún le
quedan a los precios, ya que con una tasa de paro del 25%, y un paro juvenil
por encima del 50%, la demanda potencial de vivienda está muy limitada.
Igualmente influirá el mal estado del mercado de crédito. La concesión de créditos
hipotecarios sigue con volúmenes muy bajos, y no se espera que se normalice en
los próximos meses. En cuestión de bajadas, aunque hay parte del camino hecho,
todavía no hemos llegado al oasis porque aún queda travesía por el desierto.
Fuente: noticias.pisos.com
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